สัปดาห์นี้มี 3 เรื่องที่กระทบเงินและสิทธิของคนซื้อ-ขายที่ดินโดยตรง: ประกาศกระทรวงมหาดไทยกำหนด 69 จังหวัดเดินสำรวจรังวัดออกโฉนดปีงบประมาณ 2570 (ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 58); ครม. เห็นชอบสินเชื่อ 'บ้านคนละหลัง PLUS' วงเงิน 50,000 ล้านบาทผ่าน ธอส. สำหรับที่อยู่อาศัยไม่เกิน 3 ล้านบาท ขณะที่อัตราปฏิเสธสินเชื่อยังสูง; และนายกรัฐมนตรีสั่งผู้ว่าฯ ทั่วประเทศเดินปฏิบัติการ LAND ACTION ปราบนอมินีที่ดิน ให้จบกลุ่มเสี่ยงภายในเดือนธันวาคม 2569 ทุกเรื่องมีกล่องกฎหมายที่อ้างมาตราจริง และทิปจากช่างรังวัด
มหาดไทยประกาศ 69 จังหวัดเดินสำรวจรังวัดออกโฉนด ปีงบประมาณ 2570 — กรุงเทพฯ ไม่อยู่ในรายชื่อ ปริมณฑลมีนครปฐมจังหวัดเดียว
ฐานเศรษฐกิจรายงาน (22 ต.ค. 2569) โดยอ้างกรมที่ดินว่า ประกาศกระทรวงมหาดไทย เรื่อง กำหนดจังหวัดที่จะทำการสำรวจรังวัดทำแผนที่หรือพิสูจน์สอบสวนการทำประโยชน์ สำหรับปีงบประมาณ 2570 ลงนามโดยรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย เผยแพร่ในราชกิจจานุเบกษา เล่ม 143 ตอนพิเศษ 251 ง หน้า 6–8 ครอบคลุม 69 จังหวัด โดยกรุงเทพมหานครไม่อยู่ในรายชื่อ และในปริมณฑลมีเพียงนครปฐม ประกาศออกตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 58 วรรคแรก และไม่รวมท้องที่ที่ทางราชการจำแนกเป็นเขตป่าไม้ถาวร รวมถึงที่ดินที่ออกโฉนดไม่ได้ตามข้อ 14 ของกฎกระทรวงฉบับที่ 43 (พ.ศ. 2537) เช่น ที่ดินสาธารณประโยชน์ เขตป่าสงวน อุทยานแห่งชาติ และพื้นที่ภูเขา/ความลาดชันเกิน 35% (แนวหน้า 20 ต.ค. 2569) ทั้งนี้ประกาศฉบับนี้ไม่ได้ระบุวันเข้าสำรวจรายอำเภอ/ตำบล เอกสารที่ต้องใช้ หรือค่าธรรมเนียม ซึ่งตามกฎหมายผู้ว่าราชการจังหวัดจะประกาศท้องที่และวันเริ่มสำรวจภายหลัง
ทำไมต้องรู้
- ผู้ซื้อ: ที่ดินที่ยังเป็น ส.ค.1 หรือ น.ส.3 ในจังหวัดที่อยู่ในประกาศอาจได้โฉนดผ่านการเดินสำรวจ แต่ยังไม่แน่นอนรายแปลง — ก่อนวางมัดจำให้ถามสำนักงานที่ดินจังหวัดว่าท้องที่นั้นอยู่ในแผนเดินสำรวจปีนี้หรือไม่ และอย่าจ่ายเพิ่มเพราะคำโฆษณาว่า 'จะได้โฉนดแน่'
- ผู้ขาย/เจ้าของที่ดิน: เมื่อผู้ว่าราชการจังหวัดประกาศท้องที่ (ล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 30 วัน) เจ้าของหรือตัวแทนต้องนำเจ้าหน้าที่ไปชี้แนวเขตตามวันเวลานัด — เตรียมหลักฐานสิทธิ ส.ค.1/น.ส.3 และเคลียร์แนวเขตกับเพื่อนบ้านไว้ก่อน
- นายหน้า: อย่าโฆษณาว่าที่ดินแปลงใด 'กำลังจะได้โฉนด' ถ้ายังไม่มีประกาศท้องที่จากผู้ว่าฯ และตรวจว่าแปลงไม่อยู่ในเขตที่ออกโฉนดไม่ได้ (ป่า สาธารณประโยชน์ ภูเขา) ก่อนรับขายหรือรับมัดจำ
แหล่งข่าว
ครม. เห็นชอบ 'บ้านคนละหลัง PLUS' 5 หมื่นล้านบาทผ่าน ธอส. — บ้านไม่เกิน 3 ล้าน ผ่อนสูงสุด 40 ปี แต่ผู้ซื้อยังต้องผ่านเกณฑ์สินเชื่อ
ฐานเศรษฐกิจรายงาน (14 ต.ค. 2569) ว่า ครม. เห็นชอบโครงการสินเชื่อบ้านคนละหลัง PLUS วงเงิน 50,000 ล้านบาท ดำเนินการโดยธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ตามที่กระทรวงการคลังเสนอ ตามที่รองโฆษกประจำสำนักนายกรัฐมนตรีแถลง: กู้ได้สูงสุด 3 ล้านบาทต่อรายต่อหลักประกัน ที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ผ่อนนานสูงสุด 40 ปี ยื่นขอสินเชื่อได้ถึง 30 ธันวาคม 2573 หรือจนกว่าวงเงินจะเต็ม โดยมีดอกเบี้ยพิเศษช่วงแรกแบ่งตามกลุ่มรายได้ แล้วอ้างอิงอัตรา MRR ของ ธอส. ภายหลัง ฐานเศรษฐกิจรายงานเพิ่มเติม (23 ต.ค. 2569) ว่าวงเงิน 10,000 ล้านบาทสำหรับผู้กู้ตามเกณฑ์รายได้ปกติ ดอกเบี้ย 2.6% ใน 2 ปีแรก และ 40,000 ล้านบาทสำหรับผู้กู้ที่เข้าเกณฑ์ผ่อนปรนรายได้และค่าครองชีพ ดอกเบี้ย 2.8% ใน 2 ปีแรก ขณะที่ข้อมูลสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรระบุว่าครึ่งแรกปี 2569 อัตราปฏิเสธสินเชื่อเฉลี่ย 44.9% และบ้านต่ำกว่า 3 ล้านบาทสูงถึง 48.1% ทั้งนี้รายงานยังไม่ระบุเกณฑ์รายได้ฉบับเต็ม เงื่อนไขบ้านมือสอง หรือรายชื่อธนาคารพาณิชย์ที่จะเข้าร่วม
ทำไมต้องรู้
- ผู้ซื้อ: เพดานราคา 3 ล้านบาทและวงเงินกู้ 3 ล้านบาทเป็นเงื่อนไขหลัก ดอกเบี้ยพิเศษมีแค่ 2 ปีแรก หลังจากนั้นอ้างอิง MRR ของ ธอส. จึงควรคำนวณงวดผ่อนหลังปีที่ 2 ไว้ก่อน และขอผลพิจารณาสินเชื่อเบื้องต้นก่อนวางเงินจองหรือมัดจำ
- ผู้ขาย: ผู้ซื้อที่ใช้สินเชื่อนี้ต้องผ่านการประเมินหลักประกันและเกณฑ์ของ ธอส. — ระยะเวลาโอนอาจนานกว่าผู้ซื้อเงินสด ควรตกลงเงื่อนไขกู้ไม่ผ่าน/วันโอนไว้ในสัญญาให้ชัด และยังไม่ควรอ้างว่าบ้านมือสองเข้าโครงการได้จนกว่า ธอส. ยืนยัน
- นายหน้า: โฆษณาได้เฉพาะตัวเลขที่ประกาศ (วงเงิน เพดานราคา 3 ล้านบาท ผ่อน 40 ปี ดอกเบี้ย 2 ปีแรก) ห้ามรับรองว่า 'กู้ผ่านแน่' เพราะอัตราปฏิเสธสินเชื่อยังสูง และวงเงินมีจำกัด 'จนกว่าวงเงินจะเต็ม'
แหล่งข่าว
- ฐานเศรษฐกิจ – มติ ครม. สินเชื่อบ้านคนละหลัง PLUS วงเงิน 5 หมื่นล้านบาท (14 ต.ค. 2569)
- ฐานเศรษฐกิจ – อสังหาฯ วัดใจแบงก์ปล่อยกู้ 'บ้านคนละหลัง PLUS' 5 หมื่นล้าน (23 ต.ค. 2569)
- ฐานเศรษฐกิจ – ลดหย่อนค่าโอน-จดจำนอง 0.01% มหาดไทยประกาศต่ออีก 1 ปี ถึง 30 มิ.ย. 70 (30 มิ.ย. 2569)
- ป.พ.พ. มาตรา 714 (legardy.com)
นายกฯ สั่งผู้ว่าฯ ทั่วไทยลุย 'LAND ACTION' ปราบนอมินีที่ดิน — สอบกลุ่มเสี่ยงให้จบ ธ.ค. 69 บังคับขายที่ถือครองมิชอบ ตรวจผู้ซื้อกันสลับนอมินี
ฐานเศรษฐกิจและเนชั่นรายงาน (19 ต.ค. 2569) ว่านายกรัฐมนตรี ซึ่งดำรงตำแหน่งรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยด้วย แถลงที่ทำเนียบรัฐบาลสั่งการผู้ว่าราชการจังหวัดและเจ้าพนักงานที่ดินทั่วประเทศให้ดำเนินปฏิบัติการ 'LAND ACTION' ของกรมที่ดิน 3 เรื่อง คือ (1) สอบสวนกรณีกลุ่มเสี่ยงสูงให้ได้ข้อสรุปรายกรณีภายในเดือนธันวาคม 2569 โดยตามหาผู้ควบคุมและผู้ได้รับประโยชน์ที่แท้จริงรวมถึงเส้นทางการเงิน ไม่ดูแค่ชื่อในโฉนดหรือใบหุ้น (2) บังคับขายที่ดินที่ถือครองโดยไม่ชอบตามขั้นตอนกฎหมาย พร้อมตรวจสอบผู้ซื้อเพื่อไม่ให้สลับนอมินี และ (3) ปิดช่องนอมินีรายใหม่ด้วยการตรวจสอบก่อนและหลังจดทะเบียน ตรวจโครงสร้างนิติบุคคล เปิดช่องรับแจ้งเบาะแส และรายงานผลเป็นระยะ โดยกรมที่ดินจะทำงานร่วมกับสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (BOI) เพื่อแยกกรณีที่ถือครองได้ตามกฎหมายออกจากกรณีต้องสงสัย ทั้งนี้รายงานข่าวไม่ได้ระบุเลขมาตราของกฎหมายที่ใช้ และไม่ระบุอัตราโทษปรับหรือจำคุกใหม่
ทำไมต้องรู้
- ผู้ซื้อ/ผู้ขาย: ที่ดินที่ผู้ถือเป็นคนไทยแต่เงินและการควบคุมจริงเป็นของต่างชาติเสี่ยงถูกตรวจและบังคับขาย — ก่อนซื้อจากบริษัทหรือรายที่ขายให้ต่างชาติ ควรตรวจแหล่งเงินทุน ผู้ถือหุ้นจริง และสิทธิตามกฎหมายของผู้ซื้อ-ผู้ขายให้ชัด
- นายหน้า: อย่ารับจัดโครงสร้างให้คนไทย/บริษัท 'ถือแทน' ลูกค้าต่างชาติ — ผู้ได้ที่ดินในฐานะตัวแทนของคนต่างด้าวมีโทษตามมาตรา 113 และนายหน้าที่ช่วยเหลือสนับสนุนอาจถูกดำเนินคดีร่วมตามกฎหมายอาญา ควรแนะนำช่องทางที่ถูกกฎหมาย เช่น ห้องชุดภายในโควตา 49% หรือเช่า/ทรัพย์อิงสิทธิ
- เจ้าของที่ดิน: ถ้าถูกกล่าวหาว่าเป็นนอมินี กรมที่ดินสามารถสั่งให้จำหน่ายที่ดินภายในเวลาที่อธิบดีกำหนด (ตามที่กรมที่ดินแจ้ง ไม่น้อยกว่า 180 วันและไม่เกิน 1 ปี) — เก็บหลักฐานที่มาของเงินซื้อและสัญญาให้ครบ
แหล่งข่าว
- ฐานเศรษฐกิจ – นายกฯ สั่งผู้ว่าฯ ทั่วไทยลุยปราบนอมินีที่ดิน ฟันตัวการใหญ่ให้จบ ธ.ค. 69 (19 ต.ค. 2569)
- The Nation – PM Anutin launches three-part Thai land nominee crackdown with probes due by December (19 ต.ค. 2569)
- กรุงเทพธุรกิจ – กรมที่ดิน ย้ำโทษ 'นอมินี' ถือครองที่ดินแทนต่างชาติ (27 ส.ค. 2569)
- ประมวลกฎหมายที่ดิน หมวด 8 และหมวด 12 (ตัวบท มาตรา 86–96 ตรี, 107–113)
ตัวเลขตลาดที่ควรรู้สัปดาห์นี้
- AREA (ผ่านฐานเศรษฐกิจ 22 ต.ค. 2569): กันยายน 2569 เปิดตัวโครงการใหม่ 21 โครงการ 4,834 หน่วย เพิ่มขึ้น 163.1% จากเดือนสิงหาคม มูลค่ารวมราว 38,097 ล้านบาท เป็นคอนโด 72.3% ของจำนวนหน่วย ราคาเฉลี่ยราว 7.88 ล้านบาทต่อหน่วย อัตราขายเฉลี่ย 18.9%
- สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร (ผ่านฐานเศรษฐกิจ 23 ต.ค. 2569): ครึ่งแรกปี 2569 อัตราปฏิเสธสินเชื่อเฉลี่ย 44.9% และบ้านต่ำกว่า 3 ล้านบาท 48.1% — REIC ธอส. ไตรมาส 2 ระบุบ้านจัดสรรกรุงเทพฯ-ปริมณฑลใช้เวลาระบายสต็อกเฉลี่ยราว 67 เดือน
- แอสเซทไวส์ (ผ่านฐานเศรษฐกิจ 23 ต.ค. 2569): นำคอนโด 25 โครงการ รวม 5,000 หน่วย ราคา 1.39–3 ล้านบาท เข้าร่วมสินเชื่อบ้านคนละหลัง PLUS
ต้องการสอบเขต ตรวจเนื้อที่ก่อนวางมัดจำ ตรวจแนวเขตก่อนวันเดินสำรวจออกโฉนด หรือรังวัดแบ่งแยก? ทีมช่างรังวัดเอกชนเอ็นเจกรุ๊ปพร้อมให้คำปรึกษาฟรี
โทร 084-915-8601
LINE OA
ขอใบเสนอราคารังวัด
ดูประกาศที่ดินชัวร์
เนื้อหานี้จัดทำเพื่อให้ความรู้ทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมายเฉพาะกรณี โปรดตรวจสอบกับสำนักงานที่ดินหรือที่ปรึกษากฎหมายก่อนตัดสินใจ