โฉนดหลายชื่อ ขายส่วนของตัวเองได้ไหม? กรรมสิทธิ์รวม ขายเฉพาะส่วน และฟ้องแบ่ง (2569)

ที่ดินชัวร์ · กฎหมายที่ดินน่ารู้ EP.18 · ข้อมูลปี 2569

โฉนดที่มีหลายชื่อคือ กรรมสิทธิ์รวม เจ้าของรวมแต่ละคน ขาย จำนอง หรือขายฝากเฉพาะส่วนของตัวเองได้ โดยไม่ต้องขอใคร แต่จะขายหรือจำนอง ทั้งแปลง ต้องได้รับความยินยอมจากทุกคน ถ้าตกลงแบ่งกันไม่ได้ ฟ้องศาลให้สั่งแบ่งได้

หลายชื่อในโฉนด ได้คนละเท่าไร

ทรัพย์สินที่เป็นของหลายคนรวมกันอยู่ในหมวดกรรมสิทธิ์รวม (มาตรา 1356) ถ้าโฉนดไม่ได้ระบุส่วนไว้ กฎหมายสันนิษฐานไว้ก่อนว่าเจ้าของรวมมีส่วนเท่ากัน (มาตรา 1357) เป็นข้อสันนิษฐานที่หักล้างได้ถ้ามีหลักฐานว่าส่วนไม่เท่ากัน

เจ้าของรวมแต่ละคนใช้ทรัพย์ได้เท่าที่ไม่ขัดสิทธิคนอื่น และได้ดอกผลตามส่วนของตน (มาตรา 1360) ต้องช่วยออกค่าภาษีและค่ารักษาตามส่วน (มาตรา 1362) การจัดการธรรมดาใช้เสียงข้างมาก ส่วนการจัดการที่เป็นสาระสำคัญต้องได้เสียงข้างมากที่มีส่วนรวมกันไม่ต่ำกว่าครึ่งหนึ่งของมูลค่าทรัพย์ (มาตรา 1358)

ขายเฉพาะส่วน vs ขายทั้งแปลง (มาตรา 1361)

• เจ้าของรวมขายส่วนของตนให้คนนอก เป็นสิทธิตามมาตรา 1361 วรรคหนึ่ง ไม่เป็นละเมิด (ฎีกา 3740/2542 · 4227/2540)
• เจ้าของรวมจำนองโดยเอกสารเขียนว่า “ทั้งแปลง” แต่คนอื่นไม่ได้ยินยอม บังคับจำนองได้เฉพาะส่วนของผู้จำนอง (ฎีกา 5423/2553)
• ข้อยกเว้น: ทายาทรู้ว่ามีการจำนองมานานโดยไม่คัดค้าน ศาลถือว่ายินยอมโดยปริยาย (ฎีกา 9761/2555)

ผู้ซื้อเฉพาะส่วนได้อะไร

ผู้ซื้อได้ “ส่วนที่ยังไม่แบ่งแยก” คือเข้ามาเป็นเจ้าของรวมแทนผู้ขาย ยังชี้ไม่ได้ว่าเป็นที่ดินตรงไหน ต้องรังวัดแบ่งแยกต่อ ในคดีหนึ่งผู้ขายเฉพาะส่วนไม่ยอมไปชี้เขตรังวัดแบ่งแยก ศาลให้คืนมัดจำและชดใช้ค่าเสียหาย (ฎีกา 5459/2537)

ใน ป.พ.พ. มาตรา 1356–1366 ไม่มีบทใดให้เจ้าของรวมคนอื่นมีสิทธิซื้อก่อน เมื่อเจ้าของรวมคนหนึ่งขายส่วนของตน

ตกลงกันเองว่าใครครองฝั่งไหน ยังไม่พอ

ถ้าตกลงครอบครองเป็นสัดส่วนกันเอง แต่ไม่ได้แบ่งแยกโฉนด กฎหมายยังถือว่าเป็นเจ้าของรวมทั้งแปลง เจ้าหนี้ของเจ้าของรวมคนหนึ่งยึดขายทอดตลาดทั้งแปลงได้ เจ้าของรวมคนอื่นทำได้เพียงขอกันส่วนจากเงินที่ขายได้ (ฎีกา 675/2546 · 3832/2530)

แบ่งที่สำนักงานที่ดิน

• แบ่งกรรมสิทธิ์รวม เจ้าของรวมแบ่งที่ดินกันแล้วออกโฉนดเป็นของแต่ละคน
• แบ่งแยกในนามเดิม แบ่งเป็นแปลงใหม่ แต่ทุกแปลงยังมีชื่อเจ้าของเดิมเหมือนแปลงเดิม
• ต้องรังวัดแบ่งแยกเพื่อให้รู้เขตและเนื้อที่แน่นอนก่อน คู่มือประชาชนระบุระยะเวลารวมประมาณ 3 เดือน
• ข้อตกลงแบ่งกรรมสิทธิ์รวมเป็นสัญญาประนีประนอมยอมความ ถ้ามีผู้เยาว์ ผู้แทนต้องได้รับอนุญาตจากศาลก่อน (มาตรา 1574 (13))
• ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนแบ่งกรรมสิทธิ์รวมขึ้นกับว่าแบ่งตรงส่วนหรือไม่ แหล่งข้อมูลที่เราตรวจยังระบุไม่ตรงกัน จึงควรสอบถามสำนักงานที่ดินก่อนยื่น

ตกลงกันไม่ได้ ฟ้องแบ่ง

เจ้าของรวมคนใดก็เรียกให้แบ่งได้ เว้นแต่มีนิติกรรมขัดอยู่ ข้อตกลงห้ามแบ่งทำได้ไม่เกินคราวละ 10 ปี และห้ามเรียกให้แบ่งในเวลาที่ไม่เป็นโอกาสอันควร (มาตรา 1363) ถ้าตกลงวิธีแบ่งไม่ได้ ศาลอาจสั่งแบ่งตัวทรัพย์และชดเชยเป็นเงิน หรือถ้าแบ่งไม่ได้ ให้ประมูลกันเองหรือขายทอดตลาดแล้วแบ่งเงิน (มาตรา 1364 · ฎีกา 4703/2560 · 3917/2563)

เช็กลิสต์ก่อนซื้อหรือขายที่ดินหลายชื่อ

• ตกลงให้ชัดว่าซื้อขาย “เฉพาะส่วน” หรือ “ทั้งแปลง”
• ทั้งแปลง ต้องมีลายเซ็นหรือหนังสือยินยอมครบทุกชื่อ
• ถ้าตกลงกันได้ แบ่งแยกโฉนดก่อนซื้อขายจะชัดเจนที่สุด
• รังวัดให้รู้แนวเขตและเนื้อที่จริงของแต่ละคน

อ่านตอนก่อนหน้า: EP.17 ต่างชาติ ซื้อที่ดินได้ไหม · EP.16 มอบอำนาจขายที่ดิน กันโดนโกง

อ่านตอนต่อไป: EP.19 ผู้จัดการมรดก ขายที่ดินได้ไหม

แหล่งอ้างอิง

• ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1356 · 1357 · 1358 · 1360 · 1361 · 1362 · 1363 · 1364 · 1574
• กรมที่ดิน: ประมวลองค์ความรู้ (ประเภทการจดทะเบียนแบ่งแยก)
• คู่มือประชาชน: การรังวัดสอบเขต แบ่งแยก รวมโฉนดที่ดิน
• ฎีกา 3740/2542 · 4227/2540 · 5423/2553 · 9761/2555 · 5459/2537 · 675/2546 · 3832/2530 · 4703/2560 · 3917/2563

บทความนี้เป็นข้อมูลทั่วไป กรณีเฉพาะควรปรึกษานักกฎหมายหรือสำนักงานที่ดิน