ผู้จัดการมรดก ขายที่ดินได้ไหม? ต้องถามทายาทไหม หน้าที่และข้อห้าม (2569)

ที่ดินชัวร์ · กฎหมายที่ดินน่ารู้ EP.19 · ข้อมูลปี 2569

ผู้จัดการมรดก ไม่ใช่เจ้าของที่ดิน แต่มีหน้าที่จัดการและแบ่งปันมรดก ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ขายที่ดินมรดกได้โดยไม่ต้องได้รับความยินยอมจากทายาททุกคน ถ้าขายเพื่อกองมรดกจริง แต่ถ้าทำเพื่อประโยชน์ตัวเอง ทายาทฟ้องเพิกถอนได้

ผู้จัดการมรดกไม่ใช่เจ้าของ

เมื่อบุคคลใดตาย มรดกตกทอดแก่ทายาททันที (มาตรา 1599) ผู้จัดการมรดกที่ลงชื่อในโฉนดจึงเพียงจัดการแทนกองมรดก จนกว่าจะแบ่งให้ทายาทเสร็จ

ใครเป็นผู้จัดการมรดกได้

• ตั้งโดยพินัยกรรม หรือโดยคำสั่งศาล (มาตรา 1711) ทายาท ผู้มีส่วนได้เสีย หรือพนักงานอัยการ ร้องขอให้ศาลตั้งได้ (มาตรา 1713)
• ผู้ที่เป็นผู้จัดการมรดกไม่ได้: ผู้ยังไม่บรรลุนิติภาวะ คนวิกลจริตหรือคนเสมือนไร้ความสามารถ และคนที่ศาลสั่งให้ล้มละลาย (มาตรา 1718)

อำนาจและข้อห้าม

• มีสิทธิและหน้าที่ทำการที่จำเป็น เพื่อจัดการมรดกโดยทั่วไปหรือเพื่อแบ่งปันทรัพย์มรดก (มาตรา 1719)
• ห้ามทำนิติกรรมที่ตนมีส่วนได้เสียเป็นปฏิปักษ์ต่อกองมรดก เว้นแต่พินัยกรรมหรือศาลอนุญาต (มาตรา 1722)
• ทายาทผูกพันต่อบุคคลภายนอกในกิจการที่ผู้จัดการมรดกทำภายในขอบอำนาจ แต่ถ้าผู้จัดการมรดกได้ลาภส่วนตัวจากนิติกรรมนั้น ทายาทไม่ผูกพัน เว้นแต่ยินยอม (มาตรา 1724)
• รับผิดต่อทายาทเหมือนตัวแทน (มาตรา 1720) ต้องทำการด้วยตนเองเป็นหลัก (มาตรา 1723) ถ้ามีหลายคนต้องถือเสียงข้างมาก (มาตรา 1726)

ตัวอย่างคำพิพากษาฎีกา

• ผู้จัดการมรดกขายที่ดินมรดกให้คนภายนอก ศาลว่าอยู่ในอำนาจจัดการแบ่งปัน ไม่ต้องได้รับความยินยอมจากทายาท (ฎีกา 6595/2539)
• ผู้ซื้อไปดูที่ดิน สอบถามเพื่อนบ้านและเจ้าหน้าที่ที่ดินก่อนซื้อ ศาลถือว่าสุจริต ได้รับความคุ้มครองตามมาตรา 1300 ความเสียหายของทายาทต้องว่ากล่าวกับผู้จัดการมรดก (ฎีกา 19759/2557)
• ผู้ซื้อรู้หรือควรรู้ว่าเป็นทรัพย์มรดก ถือไม่ได้ว่ารับโอนโดยสุจริต ศาลเพิกถอนทั้งการขายและการขายฝากต่อ (ฎีกา 44/2568)
• ผู้จัดการมรดกโอนที่ดินเข้าชื่อตัวเอง แล้วยกให้ลูกของตนโดยทายาทอื่นไม่ยินยอม ศาลเพิกถอนในส่วนของทายาทที่ฟ้อง (ฎีกา 4273/2568)
• ถอนผู้จัดการมรดกที่ไม่ทำบัญชีทรัพย์และโอนทรัพย์ไปโดยส่อไม่สุจริต (ฎีกา 4776/2531)

กำหนดเวลาที่ต้องรู้

ถ้าผู้จัดการมรดกละเลยหน้าที่ ผู้มีส่วนได้เสียร้องขอให้ศาลถอนได้ แต่ต้องร้องก่อนแบ่งมรดกเสร็จ (มาตรา 1727)

ที่สำนักงานที่ดิน

• ผู้จัดการมรดกยื่นขอลงชื่อในโฉนด ค่าจดทะเบียนแปลงละ 50 บาท บวกค่าคำขอ ค่าพยาน และค่าประกาศอีกหลักสิบบาท (กรณีตั้งโดยพินัยกรรม คู่มือประชาชนระบุให้ประกาศ 30 วัน)
• โอนมรดกให้ทายาท: ค่าธรรมเนียม 0.5% ของราคาประเมิน ถ้าเป็นบุพการีกับผู้สืบสันดาน หรือคู่สมรส นอกนั้น 2%
• ขายให้คนภายนอก: ค่าธรรมเนียม 2% ของราคาประเมิน บวกภาษีตามกรณี

เช็กลิสต์ผู้ซื้อที่ดินจากผู้จัดการมรดก

• ขอดูคำสั่งศาลหรือพินัยกรรมที่ตั้งผู้จัดการมรดก และตรวจชื่อในโฉนด
• ผู้จัดการมรดกมีหลายคน ต้องเห็นชอบตามเสียงข้างมาก
• ราคาสมเหตุสมผล และจ่ายเงินจริงมีหลักฐาน
• ระวังกรณีโอนเข้าชื่อผู้จัดการมรดกเองก่อนแล้วค่อยขาย
• ถ้าทำได้ ขอหนังสือยินยอมจากทายาทไว้ด้วย

อ่านตอนก่อนหน้า: EP.18 โฉนดหลายชื่อ ขายเองได้ไหม · EP.17 ต่างชาติ ซื้อที่ดินได้ไหม

อ่านตอนต่อไป: EP.20 แบ่งขายที่ดิน ต้องขอจัดสรรไหม

แหล่งอ้างอิง

• ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1599 · 1711 · 1713 · 1718 · 1719 · 1720 · 1722 · 1723 · 1724 · 1726 · 1727 · 1728 · 1729 · 1732 · 1733 · 1300
• คู่มือประชาชน: จดทะเบียนผู้จัดการมรดก (ตั้งโดยพินัยกรรม)
• สำนักงานที่ดินจังหวัดตราด: ผู้จัดการมรดก
• กรมที่ดิน: คู่มือจดทะเบียนโอนมรดก กรณีมีผู้จัดการมรดก
• กรมที่ดิน: ค่าธรรมเนียม ภาษี และอากร
• ฎีกา 6595/2539 · 19759/2557 · 44/2568 · 4273/2568 · 284/2569 · 4776/2531

บทความนี้เป็นข้อมูลทั่วไป กรณีเฉพาะควรปรึกษานักกฎหมายหรือสำนักงานที่ดิน