สัญญาจะซื้อจะขายคือการตกลงว่าจะไปโอนกันภายหลัง ถ้า ผู้ซื้อผิดสัญญา ผู้ขายริบมัดจำได้ ถ้า ผู้ขายผิดสัญญา ต้องคืนมัดจำ และผู้ซื้อฟ้องบังคับให้โอนหรือเรียกค่าเสียหายได้ ส่วนมัดจำที่สูงเกินส่วน ศาลลดได้
คลิปสรุป 3 นาที · เสียงบรรยายสร้างด้วย AI
คลิปสรุป 3 นาที · เสียงบรรยายสร้างด้วย AI
สัญญาจะซื้อจะขาย vs สัญญาซื้อขาย
| หัวข้อ | สัญญาจะซื้อจะขาย | สัญญาซื้อขาย (เสร็จเด็ดขาด) |
|---|---|---|
| แบบ | ไม่บังคับแบบ แต่จะฟ้องได้ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลงชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิด หรือวางมัดจำ หรือชำระหนี้บางส่วนแล้ว (ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคสอง) | ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ไม่เช่นนั้นเป็นโมฆะ (มาตรา 456 วรรคหนึ่ง) |
| กรรมสิทธิ์โอนเมื่อ | ยังไม่โอน ต้องไปจดทะเบียนซื้อขายภายหลัง | เมื่อจดทะเบียน การชำระราคาไม่ใช่เงื่อนไขของการโอนกรรมสิทธิ์ (ฎีกา 1834/2554) |
| ผิดสัญญา | ฟ้องบังคับให้โอน หรือเลิกสัญญาเรียกเงินคืนพร้อมดอกเบี้ยและค่าเสียหาย มัดจำริบหรือคืนตามมาตรา 378 | ผู้ซื้อเป็นเจ้าของแล้ว ผู้ขายฟ้องเรียกราคาที่ค้างได้ |
มัดจำ: ริบเมื่อไร คืนเมื่อไร
มัดจำเป็นพยานหลักฐานว่าได้ทำสัญญากันแล้ว และเป็นประกันการปฏิบัติตามสัญญา (มาตรา 377) ถ้าไม่ได้ตกลงกันไว้เป็นอย่างอื่น (มาตรา 378):
- ชำระหนี้ตามสัญญาแล้ว ส่งคืน หรือหักเป็นการชำระราคาบางส่วน
- ฝ่ายที่วางมัดจำ (ผู้ซื้อ) ละเลยไม่ชำระหนี้ หรือเลิกสัญญาเพราะความผิดของฝ่ายนั้น ให้ริบ
- ฝ่ายที่รับมัดจำ (ผู้ขาย) ละเลยไม่ชำระหนี้ ให้ส่งคืน
มัดจำหรือเบี้ยปรับสูงเกินส่วน ศาลลดได้
เบี้ยปรับที่ริบสูงเกินส่วน ศาลลดลงเป็นจำนวนพอสมควรได้ (มาตรา 383) และถ้าต้องริบมัดจำที่สูงเกินส่วน ศาลลดลงให้ริบได้เพียงเท่าความเสียหายที่แท้จริง (พ.ร.บ.ว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ. 2540 มาตรา 7) แต่ศาลอาจไม่ลด ถ้าผู้ซื้อผิดนัดซ้ำหลายครั้ง (ฎีกา 301/2563)
ผู้ขายไม่ยอมโอน
- ฟ้องให้ศาลบังคับชำระหนี้ และศาลสั่งให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของผู้ขายได้ (มาตรา 213)
- หรือบอกกล่าวให้ปฏิบัติตามสัญญาภายในระยะเวลาพอสมควร แล้วเลิกสัญญา (มาตรา 387) คู่สัญญากลับคืนสู่ฐานะเดิม เงินที่คืนบวกดอกเบี้ย และยังเรียกค่าเสียหายได้ (มาตรา 391)
ก่อนวางมัดจำ เช็กให้ครบ
- บัตรประชาชนผู้ขายตรงกับชื่อในโฉนด ถ้าเป็นผู้รับมอบอำนาจ ตรวจหนังสือมอบอำนาจ
- นำสำเนาโฉนดไปตรวจที่สำนักงานที่ดิน ว่าติดจำนอง ถูกอายัด หรือเป็นที่ดินตาบอดหรือไม่
- ไปดูที่ดินจริง และรังวัดแนวเขตว่าตรงกับโฉนด
- เขียนสัญญาให้ชัด: ราคา จำนวนมัดจำ วันโอน ใครจ่ายค่าโอนและภาษี และผลของการผิดสัญญา จำนวนมัดจำกฎหมายไม่ได้กำหนด ตกลงกันได้
ซื้อคอนโดจากผู้ประกอบการ: สัญญาจองห้องชุดเป็นสัญญาที่ควบคุมตามประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา (ราชกิจจานุเบกษา 3 ต.ค. 2567) เงินจองไม่ใช่เงินมัดจำหรือเงินดาวน์ และผู้บริโภคได้เงินจองคืนในบางกรณี เช่น ไม่ได้รับอนุมัติสินเชื่อ
ก่อนวางมัดจำซื้อที่ดิน รังวัดแนวเขตให้ชัด ปรึกษาที่ดินชัวร์ โดย บริษัท เอ็นเจ แอนด์ คอนซัลติ้ง จำกัด · โทร 084-915-8601, 02-162-0405 · njandconsulting@gmail.com
อ่านตอนก่อนหน้า: EP.7 ขายที่ดิน ต้องจ่ายอะไรบ้าง · EP.4 ขายฝาก vs จำนอง
อ่านตอนต่อไป: EP.9 พินัยกรรม ทำยังไงให้มีผล
แหล่งอ้างอิง
- ป.พ.พ. มาตรา 456 · 377 · 378 · 383 · 213 · 387 · 391
- พ.ร.บ.ว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ. 2540
- คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1834/2554 · ฎีกาที่ 301/2563 (ศาลยุติธรรม)
- สคบ.: สัญญาจองห้องชุดเป็นสัญญาที่ควบคุม
บทความนี้เป็นข้อมูลทั่วไป กรณีเฉพาะควรปรึกษานักกฎหมาย สำนักงานที่ดิน หรือกรมสรรพากร