สิทธิเก็บกิน vs สิทธิอาศัย ต่างกันยังไง? โอนบ้านให้ลูก พ่อแม่อยู่ต่อได้ไหม (อัปเดต 2569)

ที่ดินชัวร์ · กฎหมายที่ดินน่ารู้ EP.3 · อัปเดต ตุลาคม 2569

อยากโอนบ้านให้ลูกแต่พ่อแม่ยังอยู่ต่อและเก็บค่าเช่าได้ ใช้ สิทธิเก็บกิน ส่วน สิทธิอาศัย ให้อยู่ฟรีได้อย่างเดียว ทั้งสองสิทธิตั้งได้ตลอดชีวิตหรือไม่เกิน 30 ปี และสิ้นไปเมื่อผู้ทรงสิทธิเสียชีวิต

สิทธิอาศัยคืออะไร

ผู้ได้รับสิทธิอาศัยในโรงเรือน มีสิทธิอยู่ในโรงเรือนนั้นโดยไม่ต้องเสียค่าเช่า (ป.พ.พ. มาตรา 1402)

• ถ้าไม่ได้จำกัดไว้ชัดว่าให้เฉพาะตัว คนในครอบครัวและในครัวเรือนของผู้อาศัยอยู่ด้วยได้ (มาตรา 1405)
• สิทธิอาศัยโอนกันไม่ได้ แม้โดยทางมรดก (มาตรา 1404)
• เมื่อสิทธิอาศัยสิ้นลง ผู้อาศัยต้องส่งทรัพย์สินคืนแก่ผู้ให้อาศัย (มาตรา 1408)

สิทธิเก็บกินคืออะไร

ผู้ทรงสิทธิเก็บกินมีสิทธิครอบครอง ใช้ และถือเอาซึ่งประโยชน์แห่งทรัพย์สิน และมีอำนาจจัดการทรัพย์สินนั้น (ป.พ.พ. มาตรา 1417) ในทางปฏิบัติจึงอยู่เอง ปล่อยเช่าแล้วเก็บค่าเช่า หรือเก็บผลไม้ในสวนได้

ถ้าไม่ได้กำหนดไว้เป็นอย่างอื่น ผู้ทรงสิทธิเก็บกินโอนการใช้สิทธิของตนให้บุคคลภายนอกได้ (มาตรา 1422)

นานแค่ไหน และสิ้นสุดเมื่อไร

• สิทธิอาศัย ตั้งได้โดยมีกำหนดเวลาหรือตลอดชีวิตผู้อาศัย ถ้ามีกำหนดเวลาต้องไม่เกิน 30 ปี ถ้าไม่มีกำหนดเวลา เลิกได้ทุกเมื่อแต่ต้องบอกล่วงหน้าตามสมควร (มาตรา 1403)
• สิทธิเก็บกิน ตั้งได้โดยมีกำหนดเวลาหรือตลอดชีวิต ถ้าไม่มีกำหนดเวลา กฎหมายสันนิษฐานว่ามีอยู่ตลอดชีวิตผู้ทรงสิทธิ ถ้ามีกำหนดเวลาใช้เพดาน 30 ปีเดียวกัน (มาตรา 1418)
• ผู้ทรงสิทธิเก็บกินถึงแก่ความตาย สิทธินั้นสิ้นไปเสมอ (มาตรา 1418) และสิทธิอาศัยไม่ตกทอดเป็นมรดก (มาตรา 1404)

ใช้จริง: โอนบ้านให้ลูก พ่อแม่อยู่ต่อได้

วิธีที่ใช้กันบ่อยคือพ่อแม่โอนบ้านหรือที่ดินให้ลูก แล้วจดทะเบียนสิทธิเก็บกินตลอดชีวิตให้พ่อแม่ไว้ด้วย พ่อแม่ยังอยู่ต่อและเก็บค่าเช่าได้ ถ้าลูกขายต่อ ผู้ซื้อต้องรับสิทธินี้ไปด้วยจนกว่าพ่อแม่จะเสียชีวิต ขั้นตอนและค่าธรรมเนียมควรสอบถามสำนักงานที่ดินที่ทรัพย์ตั้งอยู่ก่อนไปจด

เทียบสิทธิอาศัยกับสิทธิเก็บกิน

ต่างจากทรัพย์อิงสิทธิ (EP.1) ที่ตัวสิทธิเป็นทรัพย์สิน โอน จำนอง และตกทอดเป็นมรดกได้

ต้องจดทะเบียน

สิทธิอาศัยและสิทธิเก็บกินเป็นทรัพยสิทธิ ถ้าได้มาโดยนิติกรรมต้องจดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่จึงจะบริบูรณ์ (ป.พ.พ. มาตรา 1299) ระบุให้ชัดว่าตลอดชีวิตหรือกี่ปี เตรียมโฉนดตัวจริงและบัตรประชาชนของทั้งสองฝ่าย

ข้อควรระวัง

• ที่ดินที่ติดสิทธิเก็บกินหรือสิทธิอาศัย เจ้าของยังขายได้ แต่ขายยากขึ้น เพราะผู้ซื้อต้องรับสิทธินั้นไปด้วย
• ผู้จะซื้อที่ดินควรตรวจสารบัญจดทะเบียนหลังโฉนดทุกครั้ง
• การวางแผนโอนทรัพย์ให้ลูกหลานมีเรื่องภาษีและมรดกเกี่ยวข้อง ควรปรึกษาผู้เชี่ยวชาญก่อน

อ่านตอนก่อนหน้า: EP.2 ภาระจำยอม คืออะไร? ถูกปิดทางทำอะไรได้ · EP.1 ทรัพย์อิงสิทธิ

อ่านตอนต่อไป: EP.4 ขายฝาก vs จำนอง ต่างกันยังไง?

แหล่งอ้างอิง

• ป.พ.พ. มาตรา 1402 · 1403 · 1404 · 1405 · 1408 (สิทธิอาศัย)
• ป.พ.พ. มาตรา 1417 · 1418 · 1422 (สิทธิเก็บกิน)

บทความนี้เป็นข้อมูลทั่วไป กรณีเฉพาะควรปรึกษานักกฎหมายหรือสำนักงานที่ดิน