มอบอำนาจขายที่ดินต้องทำ เป็นหนังสือ และมอบอำนาจเฉพาะการ ใช้แบบ ท.ด.21 ของกรมที่ดิน กรอกเลขโฉนดและสิ่งที่ให้ทำให้ครบก่อนเซ็น ห้ามเซ็นกระดาษเปล่า เพราะศาลเคยถือว่าเจ้าของประมาทเลินเล่ออย่างร้ายแรง
คลิปสรุป 3 นาที · เสียงบรรยายสร้างด้วย AI
คลิปสรุป 3 นาที · เสียงบรรยายสร้างด้วย AI
หลักกฎหมาย
- กิจการที่กฎหมายบังคับให้ทำเป็นหนังสือ การตั้งตัวแทนก็ต้องทำเป็นหนังสือด้วย (มาตรา 798) การขายที่ดินจึงต้องมีหนังสือมอบอำนาจ
- ขายหรือจำนองอสังหาริมทรัพย์ ให้เช่าเกิน 3 ปี ให้ ประนีประนอม หรือฟ้องคดี ต้องมอบอำนาจเฉพาะการ มอบอำนาจทั่วไปทำไม่ได้ (มาตรา 801)
แบบฟอร์มของกรมที่ดิน
- ท.ด.21 สำหรับที่ดินมีโฉนด
- ท.อ.4 สำหรับที่ดินที่ยังไม่มีโฉนด
- อ.ช.21 สำหรับห้องชุด
คำเตือนท้ายแบบ ท.ด.21: กรอกเครื่องหมายหนังสือสำคัญให้ชัด ระบุเรื่องและอำนาจให้ชัด อย่ากรอกต่างลายมือหรือใช้หมึกต่างสี ถ้าแก้ไขต้องระบุจำนวนคำและลงชื่อกำกับ และ อย่าลงลายมือชื่อก่อนกรอกข้อความครบถ้วน
เซ็นกระดาษเปล่า vs ลายเซ็นปลอม
| กรณี | ผลตามคำพิพากษา |
|---|---|
| เจ้าของเซ็นหนังสือมอบอำนาจที่ยังไม่กรอกข้อความ แล้วถูกนำไปโอนและจำนองกับผู้รับจำนองสุจริต | ถือว่าเจ้าของประมาทเลินเล่ออย่างร้ายแรง ฟ้องเพิกถอนจำนองกับผู้รับจำนองสุจริตไม่ได้ แต่ยังเรียกที่ดินคืนจากคนโกงได้ (ฎีกา 7906/2544) |
| หนังสือมอบอำนาจปลอม | ผู้ซื้อได้ที่ดินจากคนไม่มีอำนาจ ผู้รับจำนองต่อแม้สุจริตก็ไม่ได้สิทธิ (ฎีกา 1528/2525) |
คนที่กรอกข้อความลงในกระดาษที่มีลายมือชื่อผู้อื่นโดยไม่ได้รับความยินยอม ถือว่าปลอมเอกสาร (ป.อาญา มาตรา 264) และผู้ใช้เอกสารปลอมมีความผิดตาม มาตรา 268 เช่นใน ฎีกา 176/2537
พยานและอากรแสตมป์
- แนะนำให้มีพยาน 2 คนที่รู้จักจริง และผู้รับมอบอำนาจไม่ควรเป็นพยานเอง
- อากรแสตมป์: มอบให้ทำการครั้งเดียว 10 บาท มอบให้ทำมากกว่าครั้งเดียว 30 บาท (กรมสรรพากร ข้อหารือ)
- หนังสือมอบอำนาจโดยหลักไม่มีวันหมดอายุ แต่ถ้าเอกสารไม่ชัดเรื่องความถูกต้องหรือเจตนา เจ้าพนักงานที่ดินมีอำนาจสอบสวนและไม่รับดำเนินการได้
มอบอำนาจจากต่างประเทศ
เซ็นหนังสือมอบอำนาจต่อหน้าสถานทูต สถานกงสุลไทย หรือโนตารีพับลิก สถานทูตรับรองเฉพาะลายมือชื่อ ไม่รับรองข้อความในเอกสาร และควรเผื่อเวลาหลายสัปดาห์ เช่น สถานทูตไทย ณ วอชิงตัน แจ้งไว้ประมาณ 21 วันทำการ
เช็กลิสต์ก่อนมอบอำนาจ
- เลือกผู้รับมอบที่ไว้ใจได้
- ใช้แบบของกรมที่ดิน กรอกเลขโฉนด เลขที่ดิน ที่ตั้งให้ครบ
- เขียนนิติกรรมให้แคบ เช่น “ขายที่ดินแปลงนี้ให้ (ชื่อผู้ซื้อ) ราคา ___ บาท” อย่าเขียนว่า “จัดการทุกอย่าง”
- ห้ามเซ็นกระดาษเปล่าหรือแบบที่ยังกรอกไม่ครบ
- ถ้าเป็นสินสมรส ให้คู่สมรสลงชื่อยินยอม (อ่าน EP.15)
- ไม่ใช้แล้ว เรียกหนังสือมอบอำนาจคืน
จะขายที่ดิน อยากรู้แนวเขตและเนื้อที่จริงก่อนตั้งราคา ปรึกษาที่ดินชัวร์ โดย บริษัท เอ็นเจ แอนด์ คอนซัลติ้ง จำกัด · โทร 084-915-8601, 02-162-0405 · njandconsulting@gmail.com
อ่านตอนก่อนหน้า: EP.15 ที่ดินสินสมรส ขายเองได้ไหม · EP.14 ยกที่ดินให้ลูก ถอนคืนได้ไหม
อ่านตอนต่อไป: EP.17 ต่างชาติ ซื้อที่ดินได้ไหม
แหล่งอ้างอิง
- ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 798 · 801 · 821 · 822
- กรมที่ดิน: การมอบอำนาจ · แบบ ท.ด.21
- กรุงเทพธุรกิจ: กรมที่ดินแนะวิธีทำหนังสือมอบอำนาจ · หนังสือมอบอำนาจไม่มีวันหมดอายุ
- กรมสรรพากร: อากรแสตมป์ใบมอบอำนาจ
- สถานเอกอัครราชทูตไทย ณ วอชิงตัน: รับรองหนังสือมอบอำนาจที่ดิน
- ฎีกา 7906/2544 · 3385/2538 · 1528/2525 · 176/2537
- ป.อาญา มาตรา 264 · 268
บทความนี้เป็นข้อมูลทั่วไป กรณีเฉพาะควรปรึกษานักกฎหมายหรือสำนักงานที่ดิน