ที่ดินสินสมรส ขายเองได้ไหม? ต้องได้รับความยินยอมจากคู่สมรสเมื่อไร (2569)

ที่ดินชัวร์ · กฎหมายที่ดินน่ารู้ EP.15 · ข้อมูลปี 2569

ที่ดินที่ซื้อระหว่างสมรสเป็น สินสมรส แม้ใส่ชื่อคนเดียว จะขาย ขายฝาก จำนอง หรือให้เช่าเกิน 3 ปี ต้อง ได้รับความยินยอมจากคู่สมรสเป็นหนังสือ ไม่อย่างนั้นคู่สมรสฟ้องเพิกถอนได้ เว้นแต่ผู้ซื้อสุจริตและเสียค่าตอบแทน

สินส่วนตัว vs สินสมรส

ขายสินส่วนตัวได้เงินมา หรือนำไปแลกทรัพย์อื่น ก็ยังเป็นสินส่วนตัว (มาตรา 1472) ถ้าพิสูจน์ไม่ได้ กฎหมายให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่าเป็นสินสมรส

อะไรต้องได้รับความยินยอม (มาตรา 1476)

• ขาย แลกเปลี่ยน ขายฝาก ให้เช่าซื้อ จำนอง ปลดจำนอง
• ก่อตั้งหรือทำให้สิ้นสุดภาระจำยอม สิทธิอาศัย สิทธิเหนือพื้นดิน สิทธิเก็บกิน
• ให้เช่าอสังหาริมทรัพย์เกิน 3 ปี
• ให้โดยเสน่หา (เว้นแต่ให้พอควรแก่ฐานานุรูป เพื่อการกุศล สังคม หรือหน้าที่ธรรมจรรยา)

นิติกรรมที่กฎหมายบังคับให้ทำเป็นหนังสือหรือจดทะเบียน ความยินยอมต้องทำเป็นหนังสือด้วย (มาตรา 1479) ถ้ามีสัญญาก่อนสมรสกำหนดการจัดการไว้ ใช้ตามสัญญานั้น (มาตรา 1476/1)

ที่สำนักงานที่ดิน

• เตรียมทะเบียนสมรส ทะเบียนหย่า หรือใบมรณบัตรตามกรณี
• สินสมรส: คู่สมรสมาลงชื่อยินยอมด้วยตนเอง หรือทำหนังสือให้ความยินยอม (ต้นฉบับ) พร้อมสำเนาบัตรประชาชนที่รับรองแล้ว
• เจ้าหน้าที่พิจารณาว่าได้ที่ดินมาเมื่อไรและอย่างไร จากสารบัญจดทะเบียนในโฉนด
• ฝั่งผู้ซื้อที่แต่งงานแล้ว การซื้อไม่ต้องให้คู่สมรสยินยอม แต่เจ้าหน้าที่จะบันทึกถ้อยคำเรื่องสัญญาก่อนสมรส

ขายไปโดยไม่ได้รับความยินยอม (มาตรา 1480)

คู่สมรสอีกฝ่ายฟ้องให้ศาลเพิกถอนนิติกรรมได้ เว้นแต่ได้ให้สัตยาบันแล้ว หรือบุคคลภายนอกทำโดยสุจริตและเสียค่าตอบแทน ต้องฟ้องภายใน 1 ปีนับแต่รู้เหตุ และไม่เกิน 10 ปีนับแต่วันทำนิติกรรม

ตัวอย่างคำพิพากษาฎีกา

อยู่กินโดยไม่จดทะเบียน

ทรัพย์ที่ช่วยกันทำมาหาได้ระหว่างอยู่กินโดยไม่จดทะเบียน ไม่ใช่สินสมรส แต่เป็น กรรมสิทธิ์รวม และการจดทะเบียนสมรสภายหลังไม่ทำให้กลายเป็นสินสมรส (ฎีกา 13718/2555) ส่วนคู่ที่หย่ากัน สินสมรสแบ่งคนละครึ่ง (มาตรา 1533)

เช็กลิสต์ซื้อที่ดินจากคนแต่งงานแล้ว

• ถามสถานะสมรส ขอดูทะเบียนสมรส ทะเบียนหย่า หรือใบมรณบัตร
• ดูสารบัญจดทะเบียนหลังโฉนด ว่าผู้ขายได้มาเมื่อไร ด้วยวิธีไหน (ซื้อ มรดก หรือให้)
• ถ้าเป็นสินสมรส ให้คู่สมรสมาลงชื่อต่อหน้าเจ้าหน้าที่
• ระวังคนที่อยู่กินกับผู้ขายโดยไม่จดทะเบียน อาจมีสิทธิเป็นเจ้าของรวม
• จ่ายราคาที่สมเหตุสมผล ผ่านธนาคาร เก็บหลักฐานไว้

อ่านตอนก่อนหน้า: EP.14 ยกที่ดินให้ลูก ถอนคืนได้ไหม · EP.13 ที่ดิน ส.ป.ก. ซื้อขายได้ไหม

อ่านตอนต่อไป: EP.16 มอบอำนาจขายที่ดิน กันโดนโกง

แหล่งอ้างอิง

• ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1471 · 1472 · 1474 · 1476 · 1479 · 1480 · 1533
• กรมที่ดิน: คู่มือการปฏิบัติงานจดทะเบียน ประเภทขาย
• ฎีกา 3193/2564 · 10633/2551 · 7978/2542 · 7680/2551 · 13718/2555

บทความนี้เป็นข้อมูลทั่วไป กรณีเฉพาะควรปรึกษานักกฎหมายหรือสำนักงานที่ดิน